Ситуация на рынке
По мнению Дениса Соколова, 2023 год был спокойным для рынка недвижимости. Практически по всем показателям наблюдалось ускорение: темпы строительства, анонсирование новых объектов.
«В результате можно говорить про количественный рост, но, к сожалению, пока про качественный рост говорить рано, хотя классификация офисных зданий от Американской торговой палаты (AmCham Uzbekistan) является важной вехой для рынка Ташкента», отмечает глава CMWP.
По его словам, недвижимость обычно следует в фарватере экономики. Если экономика страны растет, то этот сектор опережает развитие; стагнация и падение экономики зачастую приводят к кризису на рынке. В 2023 году макроэкономические показатели были неплохими: рост ВВП на уровне 5.5%, инфляция около 10%. Сум также потерял против доллара около 10%. Ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 14%.
«Что касается недвижимости, то в 2023 году началась, так называемая, консолидация рынка, когда арендные ставки и цены постепенно приходят к общему знаменателю. На рынке становится меньше экстремально дорогих предложений. Покупатели и арендаторы стали более искушенными, они уже не готовы брать недвижимость за любую цену — они постепенно повышают свою квалификацию как инвесторы. Еще пару лет назад недвижимость (офисы, магазины) покупалась исходя из расчета продать подороже. И в условиях дефицита этот подход работал. По некоторым проектам мы видели двукратный рост цен с начала продаж. Однако высокие темпы строительства привели к тому, что сегодня многие инвесторы начинают фиксировать прибыль, выставляя на продажу активы, купленные два года назад, что составляет конкуренцию первичному рынку. Те же, кто не хочет продавать свои помещения, пытаются извлекать арендный доход. Такой подход позволяет собственнику более адекватно оценивать помещение, исходя из его инвестиционной привлекательности. Если покупатели и продавцы начинают смотреть на рынок одинаково, то это позволяет проще находить общий язык относительно цены и условий сделки», — считает эксперт.
Жилая недвижимость
По данным Центра экономических исследований и реформ, в ноябре средние цены на вторичное жилье в Ташкенте составили $1,1 тыс. за кв. м. За год они выросли почти на 23%. По всей республике средняя стоимость жилья увеличилась на 18,2%.
При этом аренда в столице с начала года упала на 9,2% до $9,3 за кв. м. Цены снижались с прошлого года, после резкого скачка на фоне релокации россиян в Узбекистан.
«В Ташкенте активно строится жилье, на рынок выводятся новые проекты. Фундаментальный спрос подогревается урбанизаций, внутренней миграцией и тем фактором, что квартиры остаются безальтернативным инвестиционным активом», — отмечает Денис Соколов.
Еще в 2022 году Центральный банк отмечал, что на рынке жилья Ташкента может сформироваться «ценовой пузырь». В ЦБ поясняли, что «пузырь» расширяется из-за того, что население ожидает дальнейшего роста цен на жилье, из-за чего спрос увеличивается еще больше. В свою очередь, постоянный рост цен будет привлекать инвесторов, стремящихся получить прибыль за счет этой тенденции, что приведет к еще большему росту цен вне зависимости от изменения фундаментальных факторов.
В этом году лица, не имеющие официального дохода, также смогли получать ипотеку. Это еще больше стимулировало спрос на недвижимость.
Несмотря на возведение новой недвижимости, ее стоимость продолжает увеличиваться. В ЦБ причиной этого считают сочетание инвестиционного спроса населения с ограниченностью альтернативных инструментов для сбережения.
Тот факт, что постоянный спрос на жилье сохраняется, а объем предложения не может быть сформирован на высоком уровне, указывает на то, что в будущем увеличение дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости, вероятно, сделает ценовой пузырь еще больше, считают в Центробанке.
В то же время глава регулятора Мамаризо Нурмуратов отмечал, что установлен предельный размер ипотечного кредита в размере 440 млн сумов, что снижает угрозу «пузыря».
“Мы установили максимальный лимит кредита независимо от стоимости жилья при выдаче ипотечного кредита. Цель состоит в том, чтобы предотвратить негативное воздействие на банки, когда лопнет «пузырь». То есть, даже если дом будет стоить 1 млрд сумов, кредит, предоставленный банком в Ташкенте, не превысит 440 млн сумов. Это снижает риск «пузыря»”, — заявил он.
S&P также прогнозировал, что цены на недвижимость в Узбекистане не станут причиной экономических дисбалансов в ближайшем будущем.
Офисы
В офисной недвижимости год прошел в ожидании выхода ключевых проектов на рынок Ташкента. Ожидания оправдались лишь частично. Ожидания рынка по вводу БЦ Summit — около 30 тыс. кв.м полезной площади (в составе Tashkent City Mall) и нескольких офисных башен — более, чем 150 тыс. кв.м полезной площади (Tashkent City лот 6) не оправдались, что сильно сказалось на вводе класса А+/A в этом году.
«Одно из ключевых событий — выход на рынок офисных площадей в объекте Trilliant. Для рынка это важно, так как это значительное предложение готовых качественных площадей в хорошей локации. Фактически, этот актив сегодня задает верхнюю границу арендных ставок. Здания, которые будут выходить на рынок в 2024 году будут вынуждены конкурировать с ним. Маркетологам и агентам предстоит серьезная работа по сдаче в аренду площадей на конкурентном рынке», — отмечает Соколов.
По предварительному подсчету аналитиков CMWP общее количество качественных офисных площадей в Ташкенте по итогам года составило в классах А+/А — 97,4 тыс. кв.м (для сравнения на начало года площадь составила — 45 тыс. кв.м) и классах B+/B — 313,8 тыс. кв.м. (на начало года — 279,5 тыс. кв.м). Фактическое изменение офисных площадей в 2023 году составило 117% в А+/А классе и 11% в B+/B классе.
Во втором квартале арендные ставки на офисы класса А+/A составили $34,6 за кв. м, классах B+/B — $21,8 за кв. м. Уровень вакантности офисных площадей класса B и B+ составил 3,18%, а класса A и A+ — 17,41%.
